不動産の鑑定

不動産の鑑定方法は「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」３種類ある。初年度の年間の純収益が次年度以降も永遠に得られるという事を前提としている。積算価格＝再調達原価−原価修正取引事例比較法近隣での取引や類似の取引を参考にして一定の補正を加え（時点修正・事情補正など）価格を求める方法。収益還元法は既成市街地の土地の鑑定評価に適している。

収益還元法で求められた価格を収益価格という。収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」がある。取引事例比較法で求められた価格を比準価格という。DCF法不動産を投資対象と考え、“保有中の一定期間のトータルな収益”と“最終的に不動産を売った事による収益”を現在価値に置き換えたものを合計する。

収益価格＝純収益÷還元利回り純収益＝1年間の総収入（家賃収入など）−諸費用（維持管理費・修繕費・税金・保険料など）還元利回りは4.5〜6％が多い直接還元法半永久的に不動産を所有した場合に、その不動産から生み出される“単年度の収益（家賃）”から不動産の価格を導き出す手法。収益還元法不動産が、将来生み出すと期待される純収益の、現在での価値の合計を求める方法。原価法で求められた価格を積算価格という。

DCF法の詳しい説明（All Aboutサイト内）http://allabout.co.jp/finance/realestateinvest/closeup/CU20030705/index.htm。収益還元法の計算方法は純収益を還元利回りで割り、収益価格を求めるというものである。原価法同じ建物を新しく建築した場合の費用（再調達原価）を求めて、これから時間の経過で価格が下がるものを差し引いて（減価修正）求める。